不動産売却成功の
「コツ」売却の基礎知識
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不動産売却の基礎知識
不動産売却は大きな取引となるため、失敗しないためには基礎知識を持つことが欠かせません。しかし、不動産売却は何度も経験することではないため、「そもそもなにをしたら良いか分からない」という方も多いのではないでしょうか。そこでこちらでは、名古屋市で事業用物件・収益不動産に特化して相続や売却のサポートを行うWIN SQUAREが、不動産売却の基礎知識について解説します。
不動産の媒介契約とは？
仲介売却では不動産会社との媒介契約を結ぶことになります。媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれ特徴が異なるため自身に合った媒介契約を選ぶことが大切です。
不動産の媒介契約書の内容は？
媒介契約を締結する際の契約書には以下のような内容が記載されます。
- 媒介契約の種類
- 物件の詳細
- 不動産会社の業務と義務
- 契約の有効期間
- レインズへの登録の有無
- 手数料
また、一般媒介契約を締結する場合は、媒介契約書で契約形態が「明示型」か「非明示型」かを確認することが大切です。明示型であった場合は、他に依頼した不動産会社を通知しなければいけません。
3つの媒介契約の違い
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」はそれぞれ以下のような違いがあります。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 2社以上の不動産会社との契約 | 不可 | 不可 | 可 |
| 自分で購入希望者を見つける | 自分で購入希望者を見つけた場合も、不動産会社を介さなければいけない。 | 自分で購入希望者を見つけた場合は、不動産会社を介す必要がない。 （媒介契約履行のために要した費用の支払いが発生するケースがある） |
自分で購入希望者を見つけて売却が可能 |
| 販売活動の報告義務 | 1週間に1回以上の報告義務がある | 2 週間に1回以上の報告義務がある | 報告義務はない（希望すれば報告してもらえる場合がある） |
| レインズへの登録義務 | 契約後、5日以内に登録する義務がある | 契約後、7日以内に登録する義務がある | 登録義務なし（希望すれば登録してもらえる場合がある） |
| 契約期間 | 3カ月以内 | 3カ月以内 | 一般的には3カ月以内 |
不動産売却の費用について
不動産売却の費用一覧
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 不動産売却でかかる費用 | 費用目安 | 支払い時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | ( 売却額 × 3％ ＋ 6万円 ) + 消費税 | 売買契約締結時と決済後 |
| 印紙税 | 1000円～6万円 | 売買契約書の作成時 |
| 抵当権抹消 | 1000円 （司法書士に依頼する場合は1～5万円程度） |
移転登記時 |
| 住宅ローン返済手数料 | 5000円～3万円 | ローン返済時 |
| 譲渡所得税 |
|
確定申告後 |
| ハウスクリーニング費 | 3～10万円 | クリーニングを実施した場合に発生 |
| 測量費 | 50～80万円 | 測量実施後 |
| 解体費 | 100～300万円 | 解体した場合に発生 |
| 契約書類発行費 | 300円/枚程度 | 書類発行時 |
不動産売却の費用にお悩みの方に向けて、費用感のご提示などが可能です。フォームまたはLINEよりお気軽にご相談ください。
事業用・収益不動産の売却時の税金対策
事業用・収益不動産を売却した際の税金対策をご紹介します。
事業用不動産の買換え特例
特定事業用資産の買換え特例とは、個人が事業用の土地や建物を売却し他の事業用資産に買い替えた場合に、譲渡所得の一部を繰り延べられる特例です。特例を利用するためには、原則として「売却する前年～売却の翌年」の期間内に買い替えをしなければいけないほか、一定の要件を満たしている必要があります。
要件の例
- 譲渡資産
所有期間が10年を超える土地・建物 - 買い替え資産
国内にある面積300㎡以上の土地等で、特定施設(事務所、事業所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、住宅等（福利厚生施設は除く))の敷地として使われている土地・建物
青色申告特別控除
一定の条件を満たした収益物件を経営している場合は、事業的規模とみなされ確定申告で最高65万円の青色申告特別控除を受けられます。
青色申告特別控除を適用した場合の不動産所得は以下の計算式で求められます。
不動産所得＝収入金額－必要経費－青色申告特別控除(65万円)
事業的規模となる収益物件の条件
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 区分 | 住宅の貸付 | 住宅以外の貸付 | |
|---|---|---|---|
| 家屋 | 一戸建て | 概ね5棟以上 | 概ね5棟以上 |
| 一戸建て以外 | おおむね10室以上 | ||
印紙税
2022年5月からは、不動産の売買契約でも電子取引が可能となりました。電子取引であれば印紙税を節約できます。ただし、契約した不動産会社が電子取引に対応している必要があるため注意しましょう。
これら控除や節税対策は、事業用・収益不動産を取引するうえで非常に重要です。各制度には要件や適用条件があるため、まずは知識・経験を豊富に持った専門家に相談するのがおすすめ。事業用・収益不動産の売却に特化しているWIN SQUAREでは、これまでに培ってきた豊富な経験やノウハウがあります。ぜひお気軽にご相談ください。
不動産売却で節税できるポイント
不動産売却を検討している方にとって、税金対策は重要なポイントの一つです。特に、売却益にかかる税金を軽減できる特例制度を活用することで、大きな節税効果を得ることができます。ここでは、代表的な特例である「3,000万円特別控除」と「空き家の特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）」について詳しく解説します。売却を成功させるために、ぜひ参考にしてください。
不動産売却を成功させるコツ
不動産売却をお考えの方へ
不動産売却に対して「少しでも高く売却したい」「スムーズに売却したい」など誰もが考えているはず。そうした希望をかなえるためには、成功のためのコツを知っておくことが大切です。以下のようなポイントをチェックして、失敗のない不動産売却を目指しましょう。
高額査定には注意！？
査定額が高ければ高いほどうれしいと思われるかもしれませんが、査定額はあくまで目安でありその金額で売却できるわけではない点に注意しなければいけません。市場相場や他の不動産会社の見積もりと比べて異様に高い査定額を提示している会社は、契約を取ることだけを目的としている恐れがあります。高い査定額につられて契約してしまうと、売れ残りや結果として相場よりも低い価格での売却になってしまうリスクが高くなります。
成功のカギは誰に依頼するか
不動産売却を成功させるためには、優良な不動産会社を選ぶことはもちろんですが、「担当者がしっかりと対応してくれるか」という点も重要です。例えば、規模の大きな不動産会社であれば会社への安心感はあるかもしれませんが、担当者のやる気がなければ売却を成功させることは難しいかもしれません。そのような事態を避けるためにも、会社の規模だけでなく、売却を任せる担当者の対応もチェックしましょう。
複数社への媒介依頼は要注意
複数の不動産会社に依頼すれば、それだけ物件情報が多くの人の目につくようになります。そのため、売却の可能性は広がるように感じるかもしれません。しかし、物件情報があらゆる場面で見られることで「売れないからたくさんの広告が出ているのかも……」など、買主に警戒されてしまう恐れがあります。
後悔しない不動産会社の選び方
不動産会社は売却を成功させるために重要なパートナーです。だからこそ、公開しないように信頼できる不動産会社を見極める必要があります。
売主のニーズを汲んで要望を聞いてくれるか？
売主にとって不動産会社は、売却に向けて二人三脚で歩むパートナー。そのため、しっかりと要望に耳を傾けて向き合ってくれるか、的確な提案をしてくれるか、質問に対して丁寧な説明をしてくれるか、都合が悪いことも教えてくれるか、しっかりとした知識を持っているかなど、不動産会社側の対応をチェックしましょう。
地場密着の会社を探す
不動産の価格やニーズは地域によって大きく変わります。また、ニーズや価格、トレンドの変化などにも敏感に対応できることも重要です。そのため、不動産売却では、売却したい不動産がある地域に密着した会社を選ぶのがおすすめ。地域密着の会社であれば、地域の特徴や住民のニーズなどを深く理解し、常に細かい情報・変化までリサーチできます。また、地域での評判を下げるような適当な仕事をすることもないでしょう。
会社の得意分野を知る
不動産会社によって、「居住用住宅の売却が得意」「空き家・空き地の売却に強みがある」など得意分野があります。そのため、売却予定の不動産と不動産会社の得意分野がマッチしているかをチェックしましょう。不動産会社の得意分野は、年間の取引実績や平均の売却期間を聞くことで確認できます。
担当者との相性も重要
不動産売却の売却活動を実際に行ってくれるのは不動産会社の担当者です。そのため、「どれだけ熱心に売却活動をしてくれるか」「親身になって活動してくれるか」という点は非常に重要な部分といえます。必要に応じて担当者や依頼先の変更も検討しながら、不動産のプロとして対応してくれる担当者を探しましょう。