相続で覚えて
おくべき基礎知識
～手続き・書類・諸費用編～
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不動産相続をする事業用物件・
収益物件のオーナーが知っておくべきこと
いつかはやってくる配偶者や子どもへの相続。いつやってくるか分からないからこそ、相続させる側としての知識を持っておくことが大切です。特に、事業用物件・収益不動産を所有している方は、相続でのトラブルを避けるためにも十分な対策が求められます。そこでこちらでは、名古屋市で事業用物件・収益不動産に特化して相続や売却のサポートを行うWIN SQUAREが、不動産相続の手続きや必要書類、かかる費用などについて解説します。
事業用・収益不動産を持つ相続手続きの流れ
事業用物件や収益不動産を含む相続では、複雑な手続きや法的なリスクが伴うため慎重な進行が求められます。また、相続では不動産の分割方法でトラブルになる点にも注意が必要です。そのため、少しでもスムーズな相続を実現させるために、相続手続きの流れについて確認しておきましょう。
相続する人の決定
まずは相続人を決定します。遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って相続が行われます。遺言書がない場合は、相続人全員による遺産分割協議によって「誰が相続するか」を決めなければいけません。遺産分割協議ではそれぞれの意見がぶつかり合ってトラブルに発展するケースも多くあります。スムーズに進まない場合は、弁護士や不動産会社などの専門家に相談するのがおすすめです。
また、相続発生から相続登記完了までに発生した不動産収入も相続財産に含まれ遺産分割の対象となります。この間の収入についても遺産分割協議で決める必要があります。
相続財産の評価
事業用・収益不動産を含む相続財産の評価が行われます。不動産は、市場動向などによっても評価額が異なるのが特徴です。不動産の評価額によって相続税額にも影響が出るため、専門知識やノウハウが豊富で士業とのつながりもある不動産会社に依頼するのが良いでしょう。
相続登記の手続きに必要な書類を集める
不動産を相続したら相続登記を行わなければいけません。手続きに必要な書類は以下の通りです。多くの書類が必要となるため、少しずつ用意しておきましょう。
- 登記済権利証
- 固定資産税納税通知書
- 登記事項証明書
- 相続人全員の戸籍謄本（相続人を特定するため）
- 亡くなった方の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 相続関係説明図
相続税の申告
収益不動産を相続した場合、相続税の申告が必要です。申告は相続開始から10カ月以内に行わなければいけません。遅れた場合は延滞税が発生するため注意しましょう。また、事業用・収益不動産は、契約関係、入居等も考慮して税額を計算しなければならず、算出が複雑になります。税務申告に不備があった場合、手間がかかるだけでなくペナルティが課される恐れもあるため、不動産会社などの専門家に相談しておくと安心です。
相続税の申告には、以下の書類等が必要になります。
- 賃貸契約書
- 収支計算書
- 固定資産税評価証明書
- 地積測量図
不動産相続にかかる諸費用
不動産相続でかかる、税金や手数料などの諸費用について紹介します。
相続税
相続税額が基礎控除額を超える場合は、超えた分に対して相続税が発生します。土地や建物の相続税評価額は「路線価」や「固定資産税評価額」によって変わります。また、一定の条件を満たした住宅や賃貸物件は、「小規模宅地等の特例」を適用可能です。この特例によって、不動産評価額を最大80％引き下げることができます。このほか、相続に関わる控除として「配偶者控除」などが挙げられます。
固定資産税・都市計画税
不動産を相続した場合は固定資産税や都市計画税の支払いが発生します。これらは地方税であり、不動産がある地域によって税率が異なるため注意しましょう。
登録免許税・印紙税
相続登記の際に発生する税金です。登録免許税は以下の計算式で求められます。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4％
譲渡所得税
相続した不動産を売却し利益が出た場合に課される税金です。税率は取得から売却までの年数によって異なります。また、相続から3年10カ月以内に売却することで相続税額の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」を活用可能です。
必要書類の取得費用
相続登記の際の必要書類を取得する際にかかる費用です。
| 書類 | 取得費用 |
|---|---|
| 登記事項証明書 | 不動産1件につき600円 |
| 戸籍謄本 | 1通あたり500円～700円程度 |
| 印鑑登録証明書 | 500円程度 |
司法書士・税理士への依頼料
相続の手続きなどを司法書士や税理士などに依頼した場合は、依頼料が発生します。費用の目安としては以下の通りです。
- 司法書士への依頼料……3～10万円程度
- 税理士への依頼料……相続財産の0.5％～1％程度