不動産の相続は、手続きの複雑さや税務上の問題から、多くの方が頭を悩ませる課題です。特に名古屋市のような都市部では、不動産価値も高く、相続税の問題も深刻です。

この記事では、WIN SQUARE株式会社の不動産相続支援の経験を活かし、スムーズな相続のための具体的な手順や注意点をご紹介します。2024年4月からは相続登記が義務化されることもあり、正しい知識を持って準備を進めることが重要になっています。

 

1. 不動産相続の基本的な流れ

相続の発生から手続き完了までには、いくつかの重要なステップがあります。
まずは全体の流れを把握することが、スムーズな相続の第一歩となります。

1.1. 遺言書の確認

• 自筆証書遺言、公正証書遺言、秘密証書遺言の有無を確認
• 自筆証書遺言・秘密証書遺言の場合は家庭裁判所での検認が必要
• 公証役場で公正証書遺言の有無を確認可能

遺言書の内容によって相続手続きの方向性が大きく変わるため、まずは遺言書の有無を確認することが重要です。
特に自筆証書遺言を発見した場合は、開封前に家庭裁判所での検認手続きが必要となります。検認前に開封してしまうと5万円以下の過料が科される可能性があります（出典：民法第1005条）。
また、公正証書遺言は原本が公証役場で保管されているため、紛失や改ざんの心配がなく、最も確実な遺言方法といえます。
 

1.2. 相続人の確定

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集
• 法定相続人を特定
• 相続放棄の意思確認（期限は相続開始を知った日から3ヶ月以内）

相続人の確定は相続手続きの根幹となる重要なステップです。被相続人が本籍地を変更している場合は、それぞれの市区町村で戸籍謄本を取得する必要があります。
また、相続放棄は一度行うと取り消すことができないため、慎重な判断が求められます。特に収益不動産の場合、将来の収益や管理負担なども考慮して検討する必要があります。
なお、2024年3月から戸籍謄本の広域交付が可能となり、最寄りの市区町村窓口で請求ができるようになります（出典：法務省発表）。
 

1.3. 財産の調査・確定

• 不動産の特定（固定資産税納税通知書や名寄帳で確認）
• 預貯金や有価証券などの金融資産の確認
• 借入金などの債務の確認
• 相続財産の評価額算定

財産の調査は、漏れがないように慎重に進める必要があります。特に不動産については、固定資産税の納税通知書や名寄帳で確認できますが、被相続人が他の市区町村に不動産を所有している可能性もあるため、幅広く調査することが重要です。
また、相続財産には預貯金などのプラスの財産だけでなく、借入金などのマイナスの財産も含まれます。相続税の申告が必要かどうかの判断や、遺産分割の検討材料となるため、正確な評価額の算定が求められます。
 

1.4. 遺産分割協議の進め方

• 相続人全員での話し合い
• 分割方法の決定
• 遺産分割協議書の作成（相続人全員の署名・実印が必要）

遺産分割協議は、相続人全員の合意が必要となる重要なプロセスです。特に不動産の場合、現物分割や代償分割、換価分割など、複数の選択肢がある中で最適な方法を検討する必要があります。
一度成立した遺産分割協議は覆すことが難しいため、将来の不動産管理や税負担なども考慮しながら、慎重に協議を進めることが大切です。協議がまとまらない場合は、家庭裁判所での調停や審判という手段もありますが、時間と費用がかかるため、できるだけ話し合いでの解決を目指すことをお勧めします。
 

1.5. 相続登記の申請手順

• 必要書類の収集と確認
• 申請書の作成
• 登録免許税の納付
• 法務局への申請

相続登記の申請は、法務局に必要書類を提出することで行います。提出方法には、窓口での申請、郵送による申請、オンラインによる申請があります。
特に、2024年4月からは相続登記が義務化されるため、期限内の申請が重要です。申請から完了までは通常1～2週間程度かかりますが、書類の不備があると時間がかかる場合もあります。
 

1.6. 相続税の申告・納付

• 相続税の課税対象となる財産の確定
• 基礎控除額の確認
• 相続税額の計算
• 申告書の作成と提出

相続税の申告は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内に行う必要があります。基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人数）を超える財産を相続した場合は、申告が必要です。
特に収益不動産の場合、評価方法が複雑なため、専門家への相談をお勧めします。

 

2. 相続登記の手続きと必要書類

2.1. 相続登記の義務化について

2024年4月からの相続登記義務化に伴い、相続を知った日から3年以内に相続登記を行うことが必須となります。相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります（出典：改正不動産登記法）。
 

2.2. 必要書類一覧

相続登記には以下の書類が必要です：

• 基本的な必要書類

1. 相続登記の申請書
2. 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
3. 相続人全員の戸籍謄本
4. 被相続人の住民票の除票
5. 不動産を取得する人の住民票
6. 遺産分割協議書
7. 相続人全員の印鑑証明書
8. 固定資産評価証明書

• 状況に応じて必要な追加書類

1. 遺言書（ある場合）
2. 相続放棄の証明書（相続放棄があった場合）
3. 登記済権利証または登記識別情報通知書
4. 戸籍の附票

 

2.3. 相続登記の費用

相続登記にかかる主な費用は以下の通りです：

• 登録免許税：不動産評価額×0.4%
• 書類取得費用：1通数百円
• 司法書士報酬：5～15万円程度（案件の複雑さにより変動）

 

3. 相続税の計算方法と対策

3.1. 基本的な計算方法

相続税の計算は以下の手順で行います：

1. 相続財産の評価

• 不動産の評価（路線価方式または倍率方式）
• 預貯金、有価証券等の評価
• 債務や葬式費用の控除

2. 課税価格の算出

• 相続財産の価額から債務控除を行う
• 生前贈与加算の確認

3. 基礎控除額の計算

• 3,000万円＋600万円×法定相続人の数

 

3.2. 相続税の特例制度

小規模宅地等の特例は、相続税の負担を大きく軽減できる重要な制度です。以下の要件を満たす場合に適用可能です：

• 居住用宅地：330㎡まで80%減額
• 事業用宅地：400㎡まで80%減額
• 貸付用宅地：200㎡まで50%減額

 

3.3. 具体的な計算例

名古屋市内の収益不動産相続のケース：

• 相続財産
  • 収益不動産：8,000万円
  • 預貯金：2,000万円
• 相続人：配偶者、子2人
• 基礎控除額：4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）
• 課税対象額：5,200万円

このケースでは小規模宅地等の特例を活用することで、相続税を大幅に軽減できる可能性があります。

 

4. 不動産相続の具体的事例

4.1. 収益不動産の相続事例

事例1：名古屋市内のアパート経営者のケース

• 状況
  • 築20年の賃貸アパート（評価額1億円）
  • 年間収入：1,200万円
  • 相続人：配偶者、子2人
• 解決策
  • 小規模宅地等の特例を活用
  • アパート経営経験のある長男が相続
  • 他の相続人には預貯金で代償

 

4.2. 共有不動産の相続事例

事例2：実家と投資用マンションの相続ケース

• 状況
  • 実家（評価額5,000万円）
  • 投資用マンション（評価額3,000万円）
  • 相続人：子3人
• 解決策
  • 実家は売却し、売却代金を3分割
  • 投資用マンションは収益性の高い物件のため、1人が相続し代償金を支払う

 

5. 相続手続きチェックリスト

5.1. 相続発生直後の対応

• 発生直後（1週間以内）
  □ 死亡診断書の取得
  □ 火葬許可証の取得
  □ 市区町村への死亡届の提出
  □ 遺言書の有無の確認

• 1ヶ月以内
  □ 相続人の確認
  □ 相続財産の調査開始
  □ 相続放棄の検討（必要な場合）

 

5.2. 期限別の実施項目

• 3ヶ月以内
  □ 相続放棄の申述（する場合）
  □ 遺産分割協議の開始
  □ 相続財産の評価依頼

• 10ヶ月以内
  □ 相続税の申告準備
  □ 納税資金の準備
  □ 相続税の申告・納付

 

6. よくある質問（FAQ）

Q1. 相続登記は自分でできますか？

A1. 法律上は可能ですが、専門知識が必要なため、司法書士への依頼をお勧めします。特に名古屋市内の収益不動産の場合、評価額も高く、手続きも複雑になりやすいため、専門家のサポートが有効です。

 

Q2. 相続税の納付が困難な場合はどうすればよいですか？

A2. 延納制度や物納制度の利用を検討できます。また、不動産の一部を売却して納税資金を確保する方法もあります。不動産の売却を検討する場合は、適切な評価額での取引が重要です。

 

Q3. 共有名義の相続はデメリットが大きいですか？

A3. 将来の売却や管理の面で問題が生じやすいため、可能な限り避けることをお勧めします。特に収益不動産の場合、運営方針の違いから相続人間でトラブルになるケースが多くあります。

 

7. まとめ

不動産の相続は、手続きの複雑さや税務上の問題から、多くの方が頭を悩ませる課題です。特に2024年4月からの相続登記義務化により、適切な対応がより一層重要になっています。

名古屋市内の不動産、とりわけ収益不動産の相続でお悩みの方は、WIN SQUARE株式会社にご相談ください。豊富な経験と専門知識を活かし、お客様の状況に応じた最適な解決策をご提案いたします。相続に関する初回相談は無料で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。